La hipoteca de RESPONSABILIDAD LIMITADA
Potenciar el uso de la hipoteca de responsabilidad limitada era una de las medidas que sugería en este blog hace unos días para racionalizar nuestro sistema hipotecario. Si las reglas del juego están más claras es más fácil luchar contra la existencia de cláusulas abusivas.
Pero… ¿qué es una hipoteca de responsabilidad limitada? A veces, la literalidad de los términos jurídicos es más evidente que lo que llevamos en la cabeza y nuestra idea nos aleja de entender determinadas figuras. La hipoteca de responsabilidad limitada se regula en nuestro sistema hipotecario en el artículo 140 de la Ley hipotecaria, al decir:
“No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo ciento veintiuno”.
Se trata de una excepción a la regla general de nuestro sistema que consagra elprincipio de responsabilidad patrimonial universal, así, el artículo 1911 de nuestro Código civil dice:
“Del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”
Por eso, en la propia Ley hipotecaria se refrenda esta regla, a la cual es excepción lahipoteca de responsabilidad limitada, así, el artículo 105 dice:
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 Código Civil”.
En síntesis, la regla genera de responsabilidad patrimonial universal conlleva las siguientes consecuencias, habituales, para todo deudor hipotecario:
El deudor responde con todo su patrimonio de la deuda contraída al contratar el préstamo hipotecario. Por lo que como digo siempre cuando explico las escrituras de préstamo hipocario: dando las llaves de la casa al Banco no nos libramos de la deuda.
Para acceder al crédito en mejores condiciones se garantizan los préstamos con hipoteca. Un crédito con más garantías tiene que ser más barato.
La hipoteca da una preferencia de cobro sobre un bien determinado, el bien hipotecado, que queda especialmente afecto al pago de la deuda. De esta forma, el Banco puede cobrar antes con lo que resulte de la venta del bien hipotecado por el procedimiento judicial o notarial correspondiente.
El banco, sin embargo, no está obligado a ejercer su preferencia de cobro.Para eso es como cualquier otro deudor y puede reclamar contra cualquier propiedad del deudor.
A veces la hipoteca no es suficiente garantía, por eso se solicitan la presencia de avalistas o fiadores.
Aunque la hipoteca de responsabilidad limitada esté admitida, sin embargo, en la práctica no se utiliza. El Banco se encuentra más cómodo bajo el paraguas de poder reclamar contra la totalidad del patrimonio del deudor.
Si por Ley se estableciese la obligatoriedad de que cuando el crédito se conceda para acceder a primera vivienda (habitual) la hipoteca deba ser de responsabilidad limitada, las reglas del juego se acomodarían más a lo que socialmente se entiende que es la hipoteca (lo cual, como ha quedado expuesto, dista mucho de la realidad).
Lógicamente, las consecuencias de generalizar la hipoteca de responsabilidad limitada conllevarían:
Incremento del coste de los créditos. A menores garantías el crédito sería más caro, aunque accesible. Si el sistema no fuese obligatorio, pero sí obligatorio conceder la opción, el deudor elegiría entre un crédito más caro, con más certidumbre si las cosas no van como proyectó, y uno más barato, pero con mayores riesgos. Esto ya sucede cuando se nos ofrece tipo fijo frente a tipo variable de interés.
El crédito se daría más responsablemente, pues el Banco, si está obligado a aceptar una hipoteca de responsabilidad limitada en determinadas circunstancias, haría un estudio real de la viabilidad del proyecto del deudor.
A mejor estudio precontractual, se incrementaría la competencia entre los Bancos. Las entidades que estudiasen realmente la solvencia del deudor estarían en condiciones de ofrecer el crédito en condiciones más ventajosas.
Entendiendo los riesgos de manera adecuada, el deudor, a lo mejor, prefería optar poralquilar su vivienda antes que verse sujeto a los riesgos de contratar un préstamo hipotecario.
Lo que está claro es que el sistema, tal como está estructurado hasta ahora, difícilmente se puede mantener. No se trata de incrementar información al consumidor, el exceso de información no siempre conlleva una mayor protección. Lo necesario es fijar unas reglas del juego claras y, al mismo tiempo, reforzar la protección legislando alternativas al sistema vigente. No es bueno para nuestro crédito la incertidumbre que se ha generado, un contrato plasmado notarialmente debería ser inatacable como regla general, pues es la esencia de nuestro sistema de seguridad preventiva. Si la impugnación de las escrituras e inscripciones se convierte en la regla general, ni hay seguridad jurídica ni se evita litigiosidad.
Este post da respuesta a las preguntas 1, 4, 5 y 6 de las 50 preguntas que hacer al Notario antes de firmar un préstamo.
Antonio Ripoll Soler
Notario de Alicante
www.notariaripoll.com
