En este video tutorial se pretender explicar de manera PRÁCTICA una herramienta objetiva que te pueda ayudar a decidir qué tipo de hipoteca te conviene MÁS, con/sin vinculaciones de productos adicionales a la hipoteca.
El comparador lo puedes encontrar en https://www.elasesorhipotecario.com/simuladoreshipotecarios
No lo he mirado entero, pero me parece que este no tiene ni pies ni cabeza, y hay alguna información errónea (en mi opinión, tampoco quiero ofender a nadie). Para empezar no se puede comparar así una hipoteca de un banco con una hipoteca de otro banco diferente, porque hay que estudiar otros aspectos: porcentaje de financiación, criterios que apliquen con la tasación y precio de la misma, comisiones asociadas (apertura, amortización anticipada, subrogación, etc.), servicios adicionales del día a día que ofrezca el banco (que tenga o no oficinas, por ejemplo), etc. Habrá que comparar la hipoteca del mismo banco con o sin vinculaciones, o hacer una comparativa más compleja incluyendo el resto de aspectos de cada producto y de cada banco. Por ejemplo UCI (si no ha habido cambios en el último par de meses), aunque solo te pida contratar el seguro de hogar no financia más del 80%, suelen cobrar una comisión de apertura del 0,50%, y aplican el estándar de la ley por las comisiones de amortización; desde luego sería una de mis últimas opciones al buscar una hipoteca.
En cuanto a los cálculos, una hipoteca de 120Mil€ a 30 años al 2,60% supone un total de intereses de 52.946,76€. La misma hipoteca al 1,60% supone 31.173,67€. Así que lo que te estás ahorrando al aplicar la bonificación son 21.773,09€, equivalente a 725,77€ al año.
El seguro de hogar hay que contratarlo igualmente por ley (al menos la cobertura de incendios); y si se quiere un buen seguro multirriesgo, no hay tanta diferencia entre el seguro del banco y un seguro contratado por fuera. Yo diría que puedes encontrar diferencias de 30-50€, pero con las mismas coberturas y para un valor en torno a 120Mil€ (valor de seguro de la tasación, porque el seguro de hogar no se calcula sobre el importe de hipoteca como se dice en el vídeo) yo no he visto diferencias mayores de eso salvo contadas excepciones. El estudio de INESE que se menciona está referido únicamente a seguros de vida, y ahí sí que en algunos bancos puede haber bastante diferencia; pero incluso asumiendo un sobrecoste del 86%, en el seguro de vida del ejemplo estaríamos hablando de unos 150€. Lo que no se puede tampoco es comparar el precio poniendo cero en la casilla de la hipoteca sin bonificaciones, porque en ese caso no se tiene la cobertura del seguro de vida, y a mí no se me ocurre aconsejar a un o una cabeza de familia sin patrimonio que no contrate un seguro de vida al adquirir una deuda de 120Mil€.
Tampoco es realista suponer sin más que en otro banco no te van a cobrar por la cuenta y por las tarjetas. De hecho, raro es el banco que teniendo hipoteca, nómina y seguros vaya a cobrar 140€/año por mantenimiento de la cuenta; más probable es que cobren por ese concepto precisamente al tener co ellos una hipoteca sin vinculación (aunque hay de todo en el mercado). Así que quizá incluso habría que hacer el cálculo al revés, que el banco de las vinculaciones no te cobre por nada y el banco sin vinculaciones (¡especialmente si es el Santander que se menciona!) sí que te cobre por algún concepto.
Así que en mi experiencia, la diferencia real que podría haber entre uno y otro caso serían unos 200€: 50€ siendo generoso por contratar en otra compañía el seguro de hogar y 150€ yéndonos al extremo de la estadística por contratar también fuera el seguro de vida. Teniendo en cuenta que la bonificación por la contratación de los seguros es de 725,77€/año, ¿seguro que en este caso no compensa contratarlos? En realidad supondría un ahorro de casi 16Mil€ en los 30 años, aun hay margen para pagarle alguna comisión al banco, jeje...
Ahora bien, hay que matizar: las primas de los seguros varían a lo largo del tiempo. La prima del seguro de hogar se actualiza con la inflación y la prima del seguro de vida se incrementa al ir cumpliendo años (aunque se compensa en parte al reducirse el capital pendiente de amortizar). Así que lo aconsejable y lo que yo suelo hacer es calcular los números iniciales, como ahora, para ver si compensa o no (y en la mayor parte de los casos de inicio sí que compensará), y luego ir revisando cada año porque sí que puede llegar un momento en el que las bonificaciones dejen de compensar, principalmente el seguro de vida. Pero todo esto depende de la edad en el momento de la contratación, del plazo de la hipoteca, de lo abusón que sea el banco, de las amortizaciones adelantadas que se vayan realizando, etc. Cada caso es diferente y hay que analizarlo individualmente, no hacer un análisis simplista para sentenciar que nunca compensa contratar las bonificaciones de la hipoteca.
Hay que matizar aún más cosas, este tipo de análisis son complejos, pero no tengo tiempo para más. Eso sí, para finalizar, supongo que hay comisiones de UCI rondando por el ambiente (jeje), porque desde luego no es la única entidad que ofrece hipotecas sin vinculaciones (a un tipo de interés razonable, se entiende, ya que todos los bancos lógicamente ofrecen hipotecas sin vinculaciones, al no ser estas obligatorias).
¡Espero que a alguien le sirva mi explicación!
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